English Translation
This page provides the English translation of key Moroccan property laws from the Dahir of Obligations and Contracts (DOC) – Moroccan Civil Code, including regulations on real estate transactions, leases, property rights, and contractual obligations. This consolidated version of December 19, 2019, ensures clarity for legal professionals, investors, and property owners navigating Moroccan real estate law.
The Dahir of Obligations and Contracts (DOC) – Moroccan Civil Code
Consolidated version of December 19, 2019.
Dahir Formant Code des Obligations et des Contrats
Version consolidée du 19 décembre 2019
Article 89
The owner of a building or other construction is responsible for damage caused by its collapse or partial ruin, when either occurs due to deterioration, lack of maintenance, or structural defects. The same rule applies in the case of the fall or partial ruin of elements that are part of a property, such as trees, machinery incorporated into the building, and other accessories considered immovable by destination. This responsibility falls on the owner of the surface rights when ownership of the land is separate from the ownership of the structure.
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When there is a dispute over ownership, the responsibility falls on the current possessor of the property.
Le propriétaire d’un édifice ou autre construction est responsable du dommage causé par son écroulement ou par sa ruine partielle, lorsque l’un ou l’autre est arrivé par suite de vétusté, par défaut d’entretien, ou par le vice de la construction. Sa même règle s’applique au cas de chute ou ruine partielle de ce qui fait partie d’un immeuble tel que les arbres, les machines incorporées à l’édifice et autres accessoires réputés immeubles par destination. Cette responsabilité pèse sur le propriétaire de la superficie, lorsque la propriété de celle-ci est séparée de celle du sol.
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Lorsqu’il y a litige sur la propriété la responsabilité incombe au possesseur actuel de l’héritage.
Article 194
The contractual assignment of a claim, right, or action is perfected upon the consent of the parties, and from that moment, the assignee is legally substituted for the assignor.
The assignment of a right or claim results, by agreement of the parties, in the transfer of ownership of the assigned right or claim to the assignee, either through full or partial advance payment or as security for a debt.
La cession contractuelle d’une créance, ou d’un droit, ou d’une action est parfaite par le consentement des parties, et le cessionnaire est substitué de droit au cédant, à partir de ce moment.
La cession de droit ou de créance entraîne, par accord des parties, le transfert au cessionnaire de la propriété du droit ou de la créance cédés, soit sur avance intégrale ou partielle soit à titre de garantie d’une créance.
Article 478
A sale is a contract by which one party transfers ownership of a thing or a right to the other party in exchange for a price that the latter agrees to pay.
La vente est un contrat par lequel l’une des parties transmet la propriété d’une chose ou d’un droit à l’autre contractant contre un prix que ce dernier s’oblige à lui payer.
Article 485
The sale of another person’s property is valid:
1. If the owner ratifies it;
2. If the seller subsequently acquires ownership of the property.
If the owner refuses to ratify the sale, the buyer may request the cancellation of the sale. Additionally, the seller is liable for damages if the buyer was unaware at the time of the sale that the property belonged to someone else.
The seller cannot invoke the nullity of the contract on the grounds that the property belonged to another party.
La vente de la chose d’autrui est valable :
1. Si le maître la ratifie;
2. Si le vendeur acquiert ensuite la propriété de la chose.
Dans le cas où le maître refuse de ratifier, l’acquéreur peut demander la résolution de la vente; le vendeur est tenu, en outre, des dommagesintérêts, lorsque l’acquéreur ignorait, au moment de la vente, que la chose était à autrui. La nullité du contrat ne peut jamais être opposée par le vendeur, à raison de ce que la chose était à autrui.
Article 491
The buyer acquires full ownership of the sold property by right as soon as the contract is perfected through the consent of the parties.
L’acheteur acquiert de plein droit la propriété delà chose vendue, dès qui le contrat est parfait par le consentement des parties.
Article 519
The sale of an estate also includes plans, blueprints, deeds, and documents related to the property. If the title documents pertain to other properties not included in the sale, the seller is only required to provide an authenticated extract of the portion related to the sold estate.
La vente d’un héritage comprend aussi les plans, devis, titres et documents relatifs à la propriété. Lorsque les titres relatifs à la propriété se rapportent aussi à d’autres objets non compris dans la vente, le vendeur n’est tenu que de délivrer un extrait authentique de la partie relative à l’héritage vendu.
Article 599
When the object of repurchase is a rural property, and the réméré (right of repurchase) is exercised during the agricultural year, the buyer, if they have sown the land themselves or rented it to others who have sown it, has the right to continue occupying the cultivated portions until the end of the agricultural year. In such a case, the buyer must pay rent, determined by experts, for the remaining period from the time of contract termination until the end of the agricultural year.
Lorsque l’objet du rachat est une propriété rurale105 et que le réméré est exercé pendant l’année agricole, l’acheteur, s’il l’a ensemencée luimême ou louée à d’autres qui l’ont ensemencée, a le droit de continuer à occuper les parties ensemencées jusqu’à la fin de l’année agricole, en payant un loyer à dire d’experts pour le temps restant à courir depuis la résiliation jusqu’à cette date.
Article 606
During the option period, the right to fruits, increases, and accessions of the property remains suspended. These benefits transfer along with the property to the party that ultimately acquires ownership.
Pendant le délai d’option, le droit aux fruits, accroissements et accessions de la chose demeure en suspens ; ils passent avec la chose ellemême à la partie qui acquiert définitivement la propriété.
Section IV: Sale of Real Estate in the Future State of Completion
Section IV : de la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement
Article 618-1
A sale of real estate in the future state of completion (VEFA – Vente en l’État Futur d’Achèvement) is any agreement in which the seller commits to constructing a building within a specified timeframe and transferring ownership to the buyer in exchange for a price paid progressively as construction advances.
The seller retains the rights and responsibilities of the project owner until the completion of the construction.
Est considérée comme vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement, toute convention par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé et en transférer la propriété à l’acquéreur en contrepartie d’un prix à payer par ce dernier, au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Le vendeur conserve ses droits et attributions de maître de l’ouvrage jusqu’à l’achèvement des travaux de l’immeuble.
Article 618-2
The sale of real estate in the future state of completion (VEFA) for residential, professional, commercial, industrial, or artisanal use, whether conducted by a public or private entity, must be carried out in accordance with the provisions of this section, under penalty of nullity.
La vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement, à usage d’habitation, ou à usage professionnel, commercial, industriel ou artisanal, par toute personne de droit public ou de droit privé, doit être effectuée, sous peine de nullité, conformément aux dispositions de la présente section.
Article 618-3
The preliminary contract for the sale of real estate in the future state of completion (VEFA – Vente en l’État Futur d’Achèvement) must be drawn up, under penalty of nullity, either as an authentic deed or as a document with a certain date, prepared by a professional belonging to a legally and regulated profession authorized to draft such acts under the law governing that profession.
The list of approved professionals authorized to draft these contracts is determined annually by the Minister of Justice.
The list includes lawyers accredited before the Court of Cassation, in accordance with the legislation regulating the legal profession. The conditions for the registration of other authorized professionals who may draft these acts are determined by regulatory provisions.
The contract must be signed and initialed on every page by the parties involved and by the drafting professional.
All signatures on documents prepared by a lawyer must be certified by the head of the court registry of the First Instance Tribunal within the jurisdiction where the lawyer practices. A special register for this certification process is established by an order of the Minister of Justice.
Le contrat préliminaire de vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement doit être établi, sous peine de nullité, soit par acte authentique, soit par acte ayant date certaine dressé par un professionnel appartenant à une profession légale et réglementée autorisée à dresser ces actes, par la loi régissant ladite profession.
La liste nominative des professionnels agréés pour dresser lesdits actes est fixée annuellement par le ministre de la justice.
Sont inscrits sur cette liste les avocats agréés près la cour de cassation115conformément à la législation régissant la profession d’avocat.
Les conditions d’inscription des autres professionnels agréés pour dresser lesdits actes sont fixées par voie réglementaire.
L’acte doit être signé et paraphé en toutes les pages de la part des parties et par celui qui l’a dressé. Toutes les signatures des actes dressés par l’avocat sont légalisées par le chef du secrétariat greffe du tribunal de première instance dans le ressort duquel exerce ledit avocat, dans un registre spécial fixé par arrêté du ministre de la justice.
Article 618-3 bis
The preliminary sale contract must include the following details:
1. The identity of the contracting parties;
2. The agreed domicile, along with the obligation to declare any change to the agreed address;
3. The title number of the registered property under construction or, for unregistered properties, the legal references specifying real rights, encumbrances, and easements affecting the property;
4. The date and number of the building permit;
5. The location, description, and approximate surface area of the property being sold;
6. The final sale price per square meter and the payment terms, or the total sale price for properties acquired under social housing regulations, as defined by applicable legislation;
7.The delivery deadline;
8. The references to guarantees, including the refund guarantee for amounts paid in case of non-execution of the contract by the seller, the completion guarantee for construction work, or the insurance coverage.
The seller must provide certified copies of the following documents to the parties, available with the contract’s notary or legal drafter: architectural plans marked “ne varietur,” reinforced concrete structure plans, a copy of the specifications document (cahier des charges), and a copy of the bank guarantee, equivalent financial guarantee, or insurance.
Notwithstanding any contrary provisions, the guarantee mentioned in the first paragraph automatically replaces any provisional seizure initiated by the buyer under the application of this law, provided that the guarantee sufficiently covers the rights subject to such seizure.
Le contrat préliminaire de vente doit comporter notamment les mentions suivantes :
1- l’identité des parties contractantes ;
2- l’édition de domicile convenu, assortie de l’obligation d’en déclarer tout changement du domicile convenu ;
3- le numéro du titre de la propriété de l’immeuble immatriculé, objet de la construction, ou les références de la propriété de l’immeuble non immatriculé, précisant, les droits réels, les charges et les servitudes grevant l’immeuble ;
4- la date et le numéro du permis de construire ;
5- la situation, la description et la superficie approximative de l’immeuble objet de la vente ;
6- le prix de vente définitif du mètre carré et les modalités du paiement ou le prix de vente global pour la vente relative à l’acquisition d’un immeuble dans le cadre de l’habitat social tel que défini par la législation en vigueur ;
7- le délai de livraison ;
8- les références de la garantie de remboursement des montants payés en cas de non-exécution du contrat par le vendeur, de la garantie d’achèvement des travaux ou de l’assurance.
Le vendeur met, à la disposition des parties, auprès du rédacteur de l’acte des copies conformes des plans d’architecture portant la mention « ne varietur », des plans de béton armé, une copies du cahier des charges et une copie de la caution bancaire ou toute autre caution similaire ou de l’assurance.
Nonobstant toutes dispositions contraires, la garantie mentionnée au 1er alinéa ci-dessus, se substitue, de plein droit, à toute saisie conservatoire procédée par l’acquéreur dans le cadre de l’application des dispositions de la présente loi, si ladite garantie est susceptible de couvrir les droits objet de cette saisie conservatoire.
Article 618-20
The transfer of ownership to the buyer becomes valid from the date of the conclusion of the final sale contract or after a final court judgment issued by the tribunal when the property is unregistered or in the process of being registered, and from the registration of the final contract or the aforementioned judgment in the land registry records when the property is registered.
Le transfert de la propriété objet de la vente au profit de l’acquéreur est valable à partir de la date de la conclusion du contrat définitif ou après le jugement définitif rendu par le tribunal lorsque l’immeuble est non immatriculé ou en cours d’immatriculation et à partir de l’inscription du contrat définitif ou du jugement précités sur les registres fonciers lorsque l’immeuble est immatriculé.
Section II: Effects of Lease Agreements
1 – Obligations of the Lessor
Section deuxième : Des effets du louage de choses
1-Des obligations du locateur
Article 635
The lessor is bound by two principal obligations:
1. To deliver the leased property to the lessee;
2. To guarantee the lessee’s peaceful enjoyment of the property.
Le locateur est tenu de deux obligations principales :
1. Celle de délivrer au preneur la chose louée ;
2. Celle de la garantir.
Article 639
In real estate leases, the lessee is only responsible for minor repairs or routine maintenance if such an obligation is stipulated in the contract or established by local custom. These repairs include:
Repairs to floor tiles and paving stones in rooms when only a few are broken.
Repairs to windowpanes, unless they were broken by hail, extraordinary accidents, or force majeure that were not caused by the fault of the lessee.
Repairs to doors, window frames, partition boards for shop closures, hinges, bolts, and locks.
The whitewashing of rooms, restoration of paintwork, replacement of wallpaper, and repairs to terraces, even when limited to simple re-plastering or whitewashing, are the responsibility of the lessor.
Dans les baux d’immeubles, le preneur n’est tenu des réparations locatives ou de menu entretien que s’il en est chargé par le contrat ou par l’usage136. Ce sont les réparations à faire :
Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés;
Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par les grêles ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, qui n’auraient pas été occasionnés par la faute du preneur;
Aux portes, croisées, planches de cloison de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures;
Le blanchiment des chambres, la restauration des peintures, le remplacement des papiers, les travaux à faire aux terrasses, même lorsqu’il s’agit de simples travaux de récrépiment ou de blanchiment, sont à la charge du bailleur.